Verjamemo, da ste bili tudi vi že kdaj zmedeni glede uporabnega dovoljenja in njegove uporabe ter pridobitve. Ne skrbite, niste edini! Številne naše stranke se soočajo s podobnimi vprašanji in dvomi. V našem prispevku smo se odločili razčistiti zmešnjavo in odgovoriti na najpogostejša vprašanja glede uporabnega dovoljenja. Od tega, kaj sploh je uporabno dovoljenje, do postopka pridobivanja in ostalih pogostih vprašanj – pripravili smo prispevek „uporabno dovoljenje forum“, ki vam bo olajšal razumevanje tega pomembnega pravnega koncepta.
Dobra novica je vsekakor, da se je s pričetkom veljavnosti Gradbenega zakona GZ-1 junija 2022 poenostavil postopek pridobivanja uporabnega dovoljenja. Ta zakon prinaša številne spremembe, med drugim tudi olajšave pri legalizaciji črnih gradenj in neskladnih gradenj. To pomeni, da so sedaj zagotovljeni jasnejši postopki za pridobitev uporabnega dovoljenja, kar lahko olajša lastnikom nepremičnin in investitorjem v Sloveniji.
Odgovori na 9 vprašanj
1 Kaj je uporabno dovoljenje?
Uporabno dovoljenje je pravni dokument oz. odločba, ki uradno potrjuje, da je gradnja ali sprememba objekta dokončana v skladu z veljavnimi predpisi in gradbenimi standardi, kar je posledica odličnega gradbenega nadzora. To dovoljenje se izda po zaključku gradbenih del in potrjuje, da je objekt primeren za uporabo v skladu z njegovim namenom, kar lahko vključuje bivanje, poslovanje, proizvodnjo ali druge dejavnosti. Poleg tega uporabno dovoljenje zagotavlja varnost in funkcionalnost objekta ter omogoča zakonito uporabo in dostop do javnih storitev.
2 Na podlagi katerega zakona se izda uporabno dovoljenje?
V Sloveniji se uporabno dovoljenje izda na podlagi Gradbenega zakona GZ-1 (1), ki določa postopek pridobivanja gradbenih dovoljenj in uporabnih dovoljenj ter ureja gradnjo in uporabo objektov. Gradbeni zakon določa pogoje, postopke in merila za izdajo uporabnega dovoljenja ter zagotavlja skladnost gradenj z zakonodajo in gradbenimi standardi. Gradbeni zakon GZ-1, ki je pričel veljati s 1. 6. 2022, prinaša številne spremembe, med drugim tudi poenostavitve pri pridobivanju uporabnega dovoljenja, legalizaciji črnih gradenj in neskladnih gradenj. Uporabno dovoljenje lahko tako dobijo objekti daljšega obstoja z gradbenim dovoljenjem, obstoječe enostanovanjske stavbe oz. hiše in tudi objekti z domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po Zakonu o graditvi objektov ZGO-1.
3 Kakšni so pogoji za pridobitev uporabnega dovoljenja?
Pogoji za pridobitev so odvisni od vrste obstoječega objekta in časa izgradnje.
Za objekte daljšega obstoja, ki so bili zgrajeni pred 1. januarjem 2005 in imajo gradbeno dovoljenje, je mogoče pridobiti uporabno dovoljenje, če so izpolnjeni naslednji pogoji:
- objekt je vpisan v kataster nepremičnin,
- ni bil predmet inšpekcijskega ukrepa zaradi nevarne gradnje,
- pooblaščeni strokovnjak potrdi, da je bil objekt izveden v skladu z gradbenim dovoljenjem ter morebitnimi dopustnimi odstopanji.
Prav tako je možno pridobiti uporabno dovoljenje za posamezne dele objekta, če bodo tvorili funkcionalno celoto z obstoječim objektom. Če objekt daljšega obstoja nima gradbenega dovoljenja, je potreben postopek legalizacije.
Za objekte z gradbenim dovoljenjem, ki so bili zgrajeni med 1. januarjem 2005 in 1. junijem 2022, se postopek izdaje uporabnega dovoljenja vodi v skladu z določbami GZ-1, pri čemer se upoštevajo dopustna odstopanja. Pri pripravi dokumentacije se lahko uporabijo predpisi, ki so veljali ob času gradnje ali ob času izdaje uporabnega dovoljenja, kar je za vlagatelja ugodnejše.
Glede enostanovanjskih stavb, ki so bile zgrajene med leti 2013 in 2018, ni bila predpisana obveznost pridobitve uporabnega dovoljenja. Od 1. junija 2022 se šteje, da imajo uporabno dovoljenje vse enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene pred junijem 2018 na podlagi gradbenega dovoljenja, če so izpolnjeni naslednji pogoji:
- stavba ni bila predmet inšpekcijskega ukrepa,
- je vpisana v kataster nepremičnin, in
- pooblaščeni strokovnjak potrdi, da je bila stavba zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem in morebitnimi dopustnimi odstopanji.
4 Kaj je potrebno priložiti zahtevi za uporabno dovoljenje?
Poleg zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja, ki jo dobite na vladni spletni strani (), obrazec 18, morate priložiti še:
- izjave projektanta, nadzornika gradnje in izvajalca, da so dela dokončana in skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem ter da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve. Tudi ta izjava je na voljo na omenjeni spletni strani na obrazcu 2C
- dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, ali na kratko projektno dokumentacijo PID
- dokazilo o zanesljivosti objekta
Primer izpolnjene Zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja tukaj.
5 Kje vložiti zahtevo za pridobitev uporabnega dovoljenja?
Zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja vložite pri upravnem organu, ki je izdal gradbeno dovoljenje. Oddate jo lahko elektronsko, po navadni pošti ali osebno.
6 Kdaj vložiti zahtevo za pridobitev uporabnega dovoljenja?
Po zaključku gradnje je treba vložiti vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja v 30 dneh na ustrezni upravni enoti. Vlogi je treba priložiti projektno dokumentacijo, ki prikazuje izvedena dela, ter podpisani izjavi projektanta in nadzornika, ki potrjujeta, da so dela potekala v skladu z gradbenim dovoljenjem.
7 Kdaj mora biti izdano uporabno dovoljenje?
Glede na Zakon o splošnem upravnem postopku ZUP (3) je upravni organ dolžan izdati odločbo in jo vročiti stranki v enem mesecu od prejema popolne vloge, razen če je za izdajo odločbe potreben poseben postopek ugotavljanja dejstev, v takem primeru pa mora odločbo izdati najpozneje v dveh mesecih od prejema popolne vloge.
8 Kdaj ni mogoče izdati uporabnega dovoljenja?
Uporabnega dovoljenja ni mogoče izdati, če ni jasno razvidno iz dokazil o zanesljivosti objekta, da bo mogoče objekt uporabljati in vzdrževati v skladu s predpisi o zagotavljanju varnosti in zdravja pri delu.
9 Ali lahko kupim nepremičnino, ki nima uporabnega dovoljenja?
Če želite za nakup vzeti nepremičnine stanovanjski kredit, banke običajno zahtevajo uporabno dovoljenje kot del postopka odobritve kredita za gradnjo ali nakup nepremičnine. Uporabno dovoljenje je pomemben dokument, ki potrjuje zakonitost in izvedbo gradnje v skladu z veljavnimi predpisi, kar zagotavlja varnost investicije in zmanjšuje tveganje za banko. Zahteva po uporabnem dovoljenju je običajna praksa pri kreditiranju nepremičninskih projektov, saj omogoča bančnim institucijam ustrezno zaščito njihovega kapitala.
Poskrbite za uporabno dovoljenje tudi vi!
Uporabno dovoljenje je torej ključni pravni dokument oz. določba, ki potrjuje zakonitost in skladnost zgradbe ali objekta z veljavnimi predpisi in gradbenimi standardi. V prispevku smo raziskali pomen uporabnega dovoljenja, postopek pridobivanja ter pogoje in zahteve, ki jih je treba izpolniti. Pomembno je razumeti, da je uporabno dovoljenje ključno za zagotavljanje varnosti, funkcionalnosti in zakonite uporabe objekta. Ne glede na to, ali gradite novo ali kupujete obstoječo nepremičnino, je razumevanje pomena uporabnega dovoljenja ključno za varovanje vaše naložbe in zagotavljanje skladnosti z zakonodajo.